Requisitos, defesas do locador e principais consequências jurídicas
A ação renovatória
Para uma empresa, mudar de endereço pode significar muito mais do que transportar móveis e equipamentos. A localização costuma estar diretamente ligada à clientela, à visibilidade do negócio e aos investimentos realizados no imóvel. É justamente para proteger esse patrimônio que existe a ação renovatória de locação comercial.
Prevista na Lei nº 8.245/1991, a ação renovatória permite que o locatário de imóvel destinado ao exercício de atividade empresarial peça judicialmente a renovação do contrato, mesmo sem a concordância do proprietário. Isso não significa, porém, que toda locação não residencial possa ser renovada de forma compulsória. A lei estabelece requisitos específicos, e todos eles devem estar presentes para que o direito possa ser exercido.
O primeiro ponto a ser analisado é o próprio contrato. Ele deve ter sido celebrado por escrito e por prazo determinado. Além disso, o contrato vigente, ou a soma de contratos escritos e sucessivos, precisa alcançar pelo menos cinco anos de locação ininterrupta.
Há ainda uma exigência relacionada à atividade empresarial: o locatário deve explorar o mesmo ramo de comércio no imóvel por, no mínimo, três anos consecutivos.
Esses requisitos existem para demonstrar que há uma relação comercial consolidada com o local. Afinal, a proteção legal não se dirige apenas ao imóvel, mas também ao valor econômico desenvolvido naquele endereço ao longo do tempo.
O direito pode ser exercido por cessionários ou sucessores da locação. Nos casos de sublocação total, cabe ao sublocatário propor a ação. É importante, contudo, verificar se existe coerência entre o contrato, a empresa que efetivamente ocupa o imóvel e a pessoa que apresenta o pedido judicial. Alterações societárias, cessões informais ou documentos desatualizados podem criar problemas de legitimidade.
Um dos erros mais graves, e um dos mais comuns, é deixar passar o momento adequado para ajuizar a ação.
O processo deve ser iniciado quando faltarem entre seis meses e um ano para o encerramento do contrato. Se o prazo terminar em 30 de novembro, por exemplo, a ação deverá ser ajuizada no período compreendido entre um ano e seis meses antes do término da locação. Como se trata de prazo decadencial, o cálculo deve ser realizado com cautela para evitar a perda do direito à renovação.
Trata-se de um prazo decadencial. Em termos práticos, isso quer dizer que, uma vez ultrapassado, o direito de exigir judicialmente a renovação será perdido, ainda que todos os outros requisitos estejam preenchidos.
Conversas com o proprietário, trocas de propostas ou negociações para um acordo amigável não suspendem automaticamente esse prazo. Por isso, mesmo quando existe uma negociação em andamento, é recomendável acompanhar o calendário com cuidado.
Não basta afirmar que os requisitos foram cumpridos. É necessário demonstrá-los por meio de documentos.
A petição inicial deve comprovar o exato cumprimento do contrato em vigor, incluindo o pagamento dos aluguéis, encargos, impostos e taxas que sejam de responsabilidade do locatário. Também precisa apresentar de maneira clara as condições pretendidas para o novo período, como prazo, valor do aluguel, forma de reajuste e garantia oferecida.
Quando a garantia for prestada por fiador, será necessário identificá-lo, demonstrar sua capacidade financeira atual e apresentar sua concordância expressa com os encargos decorrentes da renovação. Conforme o regime de bens e as circunstâncias do caso concreto, também poderá ser necessária a autorização do respectivo cônjuge. A concordância do fiador é especialmente relevante porque poderá vinculá-lo às obrigações decorrentes da renovação judicialmente deferida, inclusive quanto ao aluguel que vier a ser fixado na sentença.
A organização dessa documentação não deve ficar para a última hora. Contratos anteriores, comprovantes de pagamento, alterações societárias e documentos do fiador nem sempre são localizados com rapidez.
A ação renovatória assegura ao locatário o direito de pedir a continuidade da locação, mas não obriga o proprietário a aceitar todas as condições propostas.
Como o locador pode se defender
Em sua defesa, o locador pode sustentar que algum requisito não foi preenchido, que o processo foi apresentado fora do prazo ou que houve descumprimento contratual. Também pode questionar a garantia oferecida e o valor sugerido para o novo aluguel.
Quando a discussão estiver relacionada ao preço, o proprietário poderá apresentar uma contraproposta compatível com o valor de mercado. Nesse caso, é comum que seja realizada uma avaliação técnica do imóvel. Ao final, o juiz poderá fixar um aluguel diferente tanto daquele pedido pelo locatário quanto daquele pretendido pelo locador.
A renovação também poderá ser recusada quando existir proposta real de terceiro em condições mais vantajosas para a locação. A proposta deverá ser apresentada por escrito, assinada pelo interessado e por duas testemunhas, com indicação clara da atividade que será desenvolvida no imóvel. Nessa hipótese, o locatário terá oportunidade de aceitar condições equivalentes às oferecidas pelo terceiro. Caso a renovação deixe de ocorrer em razão dessa proposta, a legislação prevê a fixação da indenização cabível ao locatário pelos prejuízos sofridos.
A renovação também poderá ser recusada quando a desocupação for necessária para a realização de obras determinadas pelo Poder Público ou para obras substanciais que aumentem o valor do imóvel ou do empreendimento nele desenvolvido, desde que sejam observados os requisitos legais e demonstrada a efetiva necessidade da retomada.
A lei permite ainda a retomada para uso próprio ou para a transferência de estabelecimento empresarial pertencente ao locador, ao seu cônjuge, ascendente ou descendente, nas hipóteses e condições previstas em lei. Essa possibilidade não deve ser interpretada como autorização genérica para a retomada do imóvel, cabendo ao locador demonstrar os requisitos legais que justificam a recusa da renovação. Como regra, o imóvel não poderá ser destinado ao mesmo ramo do antigo locatário, ressalvadas as exceções legalmente admitidas.
Nos espaços localizados em shopping centers, o proprietário não pode recusar a renovação com fundamento na retomada para uso próprio.
Aluguel Provisório
Como a ação renovatória frequentemente se prolonga para além do término do contrato, o locador poderá requerer, em sua contestação, a fixação de aluguel provisório para vigorar durante a tramitação do processo.
O pedido deverá estar acompanhado de elementos que permitam aferir o valor de mercado do imóvel. O aluguel provisório produzirá efeitos a partir do primeiro mês do período renovando e não poderá exceder 80% do valor indicado pelo próprio locador como aluguel devido para a nova locação.
Caso a locação seja renovada e o aluguel definitivo seja fixado em valor diverso daquele pago durante o curso do processo, as diferenças correspondentes serão apuradas nos próprios autos e exigidas na forma determinada pela decisão judicial.
O contrato de locação ‘renovado’
Ao julgar o processo, o juiz definirá o prazo da nova locação, o aluguel, o índice de reajuste e as demais condições que tenham sido discutidas pelas partes.
O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é que a renovação compulsória deve observar o limite máximo de cinco anos, mesmo quando o contrato anterior tiver prazo superior. Isso não impede que uma nova ação seja proposta ao fim desse período, desde que os requisitos legais estejam novamente presentes.
Recusa da renovação
Se a renovação for negada e o locador tiver formulado pedido de despejo em sua contestação, o juiz determinará a desocupação do imóvel, concedendo prazo de 30 dias para a saída voluntária do locatário.
Além da necessidade de buscar um novo endereço, podem existir impactos financeiros relacionados aos aluguéis, encargos, despesas processuais e custos da mudança. Por isso, a avaliação das chances e dos riscos da ação deve ser feita antes do ajuizamento da ação.
De outro lado, a legislação protege o locatário contra retomadas fundamentadas em justificativas posteriormente não concretizadas: se o locador não conferir ao imóvel a destinação informada no processo ou não iniciar, dentro do prazo legal, as obras que justificaram a recusa da renovação, poderá ser responsabilizado pelos prejuízos causados. Dependendo das circunstâncias, a indenização poderá abranger despesas de mudança, perda do ponto empresarial, lucros cessantes e outros prejuízos comprovadamente suportados pelo locatário.
Conclusão
A análise da renovação não deve começar apenas quando o contrato estiver próximo do vencimento. A antecipação permite verificar o preenchimento dos requisitos legais, organizar a documentação necessária, avaliar as condições econômicas da renovação e conduzir negociações sem comprometer o prazo para o ajuizamento da ação.
Como cada relação locatícia apresenta peculiaridades próprias, alterações societárias, cessões, sublocações, inadimplementos, garantias e cláusulas específicas podem influenciar significativamente o resultado da análise jurídica.
A correta condução da ação renovatória exige atenção não apenas aos requisitos formais previstos na Lei do Inquilinato, mas também às estratégias processuais e às particularidades do imóvel, do negócio desenvolvido e das partes envolvidas. A avaliação especializada contribui para a proteção do ponto empresarial e para a preservação da atividade econômica construída ao longo dos anos.
carolinacrepaldi@chohfi.adv.br
lucasgaspar@chohfi.adv.br
