A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria, pela incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido por Fundo de Investimento Imobiliário (FII) na alienação de cotas de outro FII.
O entendimento foi firmado em julgamento realizado em 1º de setembro de 2026, nos Recursos Especiais nº 2.211.684/SP e nº 2.177.594/SP, e envolve a interpretação dos arts. 16 e 18 da Lei nº 8.668/1993.
A controvérsia
A controvérsia envolve as chamadas estruturas Fund of Funds (FOF), nas quais um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) investe em cotas de outros FIIs. No caso analisado pelo STJ, o fundo adquiriu cotas de outros fundos imobiliários e, posteriormente, as alienou com ganho de capital.
A discussão está na interpretação conjunta dos arts. 16 e 18 da Lei nº 8.668/1993: De um lado, o art. 16 prevê a isenção dos rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos próprios FIIs. De outro, o art. 18 estabelece a incidência do Imposto de Renda sobre os ganhos de capital e rendimentos obtidos na alienação ou no resgate de cotas de FII por “qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta”.
Assim, a questão submetida ao STJ foi definir qual dessas regras se aplica ao ganho obtido pelo próprio FII na venda de cotas de outro FII.
A evolução normativa
A Lei nº 8.668/1993 estabeleceu a isenção prevista no art. 16. Posteriormente, a Lei nº 9.779/1999 alterou o regime tributário dos FIIs e conferiu ao art. 18 a redação que prevê a incidência de 20% e a expressão “por qualquer beneficiário”.
Em 2008, a Instrução CVM nº 472 passou a admitir que um FII investisse em cotas de outro FII, dando origem às estruturas denominadas Fund of Funds (FOF).
Esse contexto temporal foi relevante para a controvérsia, uma vez que, quando o art. 18 recebeu sua atual redação, a operação entre FIIs ainda não era admitida pela regulamentação.
As interpretações em debate
A interpretação favorável à isenção parte da própria redação do art. 16. Como o ganho é auferido pelo FII, a operação estaria abrangida pela isenção.
Também se argumenta que o art. 18 não menciona expressamente o FII como sujeito tributado nessa situação nem estabelece, de forma explícita, que a sua aplicação afastaria a isenção do art. 16. Sob essa perspectiva, a tributação exigiria previsão legal suficientemente específica.
Em sentido contrário, sustentou-se que o art. 18 constitui regra específica para ganhos decorrentes da alienação ou do resgate de cotas de FII. A expressão “por qualquer beneficiário” seria suficientemente ampla para alcançar o próprio FII que aliena as cotas de outro fundo. Nessa interpretação, a posterior autorização regulamentar dos Fund of Funds não teria criado uma nova hipótese de tributação, mas apenas permitido uma operação que já estaria abrangida pela redação do art. 18.
Além disso, a posição do Fisco considera que a alienação de cotas de outros FIIs constitui operação de aplicação financeira, sujeita ao regime do art. 18, e não operação imobiliária abrangida pela isenção geral do art. 16.
O entendimento do STJ
No julgamento conjunto, prevaleceu, por maioria, a divergência inaugurada pelo Ministro Gurgel de Faria, acompanhada pelos Ministros Herman Benjamin e Sérgio Kukina.
No REsp 2.211.684/SP, ficaram vencidos a Ministra Regina Helena Costa e o Ministro Paulo Sérgio Domingues. No REsp 2.177.594/SP, o Ministro Paulo Sérgio Domingues estava impedido.
A maioria entendeu que o art. 18 é a regra específica aplicável à alienação de cotas de FII pelo próprio FII. A corrente vencida adotou entendimento pela aplicação da isenção prevista no art. 16.
O julgamento também envolve a aplicação do art. 111, II, do Código Tributário Nacional, segundo o qual as normas que concedem isenção devem ser interpretadas literalmente. Para a corrente vencedora, a extensão da isenção do art. 16 à operação exigiria interpretação ampliativa do benefício fiscal, enquanto o art. 18 disciplina especificamente a alienação de cotas de FII. Essa mesma fundamentação já havia sido adotada pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região no processo de origem.
Impactos para estruturas Fund of Funds
Com o entendimento firmado pela 1ª Turma, o ganho de capital obtido por um FII na alienação de cotas de outro FII está sujeito, segundo o precedente, ao Imposto de Renda de 20% previsto no art. 18 da Lei nº 8.668/1993.
A decisão é relevante para a análise tributária de carteiras de FIIs que realizam operações de compra e venda de cotas de outros fundos, especialmente na avaliação da rentabilidade e dos impactos fiscais das operações.
A tributação do ganho de capital também não se confunde com o tratamento tributário aplicável à posterior distribuição de rendimentos aos cotistas, que segue regras próprias.
Por se tratar de julgamento da 1ª Turma, o entendimento não possui efeito vinculante. Todavia, trata-se de precedente relevante para a análise tributária das estruturas Fund of Funds, especialmente quanto à aplicação dos arts. 16 e 18 da Lei nº 8.668/1993.
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