Em sessão do Plenário Virtual, ocorrida no dia 12.02.2021, o Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, reafirmou sua tese de que o
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é devido somente a partir da transferência da propriedade imobiliária, qual seja, com o
registro perante o Registro de Imóveis competente.
A decisão foi proferida no recurso de Agravo em Recurso Extraordinário interposto pelo Município de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (ARE 1294969), que “considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares”.
A tese de repercussão geral fixada foi: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”, formulada a partir da expressão do relator Ministro Luiz Fux em seu voto.
Sua manifestação revela, mais uma vez, que o ITBI passa a ser exigível com a transmissão da propriedade, à qual é formalizada com a transferência efetiva da propriedade, realizada com o registro imobiliário, nos termos do que disciplina o artigo 1.245, do Código Civil.
No caso concreto, o Município de São Paulo pleiteava pela cobrança do ITBI após a cessão de direitos conseguintes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. Argumenta pela posição intermediária que o compromisso de compra e venda ocupa quando se trata da celebração do documento em si e a venda a terceiro comprador, sustentando o certame através do art. 156, inciso II da Constituição Federal que, conforme afirmação do Município, determina que o registro em Cartório é irrelevante para a incidência do imposto:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(…)
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Ademais, cumpre ressaltar o entendimento majoritário acerca da polêmica da invalidade ou validade da cobrança de ITBI nos Contratos de Cessão de Direitos de Imóveis. Neste sentido, restou decidido que não cabe a incidência deste imposto nesta situação, uma vez que, de acordo com o Supremo Tribunal Federal, o ITBI só poderá incidir através da transferência efetiva da propriedade, o que somente ocorre com o registro efetivo do título perante o Registro de Imóveis competente, conforme entendimento exposto no julgamento no AG.REG. NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI 764432 / MG, em 2013 e confirmado recentemente no Recurso Extraordinário com Agravo nº 1294969:
“Está assente na Corte o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente”
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