No âmbito da incorporação imobiliária, é prática consolidada que o proprietário de um terreno transfira a titularidade deste à incorporadora, em contrapartida a uma participação nos resultados futuros do empreendimento. Essa modalidade negocial é usualmente denominada “permuta financeira”.
Do ponto de vista tributário, contudo, tal operação assume contornos específicos, especialmente à luz da Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, que consolidou o entendimento de que a mera denominação contratual não possui o condão de afastar a incidência do ganho de capital sobre a alienação do imóvel.
A Administração Tributária tem dedicado atenção especial às operações qualificadas como permuta financeira. A mencionada Solução de Consulta reafirma o posicionamento da Receita Federal de que a permuta imobiliária somente poderá ser reconhecida como tal, afastando, portanto, a tributação imediata, quando houver efetiva troca de bens da mesma natureza, ou seja, imóvel por imóvel.
Nas hipóteses em que o proprietário do terreno recebe contraprestação pecuniária, ainda que vinculada ao desempenho comercial das unidades do empreendimento, a operação deve ser qualificada como alienação onerosa com preço futuro indeterminado. Nessa configuração, a Receita Federal entende que permanece sujeita à tributação a diferença entre o valor de aquisição e o total da contraprestação recebida ou a receber.
No caso concreto analisado pela Solução de Consulta, um contribuinte pessoa física cedeu um terreno à incorporadora para a construção de empreendimento imobiliário. Com a instituição do patrimônio de afetação e a adoção do Regime Especial de Tributação (RET), a incorporadora passou a remunerar o cedente mediante percentual mensal sobre a receita proveniente das vendas das unidades.
O contribuinte sustentava tratar-se de permuta, alegando que, em razão dessa classificação, não haveria ganho de capital tributável no momento da cessão. Todavia, a Receita Federal concluiu que a operação configura venda com preço futuro indeterminado, nos seguintes termos: “operação de compra e venda de imóvel cujo preço corresponde ao valor total de determinada proporção das receitas do empreendimento, recebidas em parcelas mensais com base no faturamento do mês anterior.”
Assim, sobre a operação deve incidir o ganho de capital calculado sobre a diferença entre o custo do imóvel e o total do preço efetivamente recebido e a receber. A determinação desse valor deve observar, inicialmente, o preço estipulado no contrato de compra e venda, quando houver, ou, na ausência deste, o valor de mercado do bem. Caso os valores efetivamente percebidos pelo cedente superem o montante correspondente ao valor do imóvel cedido, deve ser realizada apuração mensal complementar do imposto devido.
Conforme estabelece a Receita Federal, o ganho de capital decorrente dessas operações deve ser apurado mensalmente, à medida que os pagamentos são recebidos, aplicando-se as alíquotas progressivas previstas: 15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões; 17,5% sobre ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões; 20% sobre ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões; e 22,5% para valores superiores a R$ 30 milhões. A responsabilidade pela apuração e pelo recolhimento do tributo recai exclusivamente sobre o cedente, mediante preenchimento e envio do GCAP, independentemente de previsão contratual de retenção pela incorporadora.
Dessa forma, à luz da Receita Federal, a cessão de terreno com contraprestação financeira variável configura venda vinculada a resultados, não podendo ser enquadrada como permuta.
Em conclusão, a denominada “permuta financeira” não se revela eficaz para afastar a tributação, sendo, na prática, caracterizada como alienação onerosa sujeita à apuração mensal do ganho de capital. Para mitigar riscos fiscais, é imprescindível que o contrato seja estruturado de forma clara, que se avalie a efetiva transferência de unidades, que se estime corretamente o valor da operação e que se observe rigorosamente a apuração e o recolhimento do tributo correspondente.
