A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a penhora de um imóvel comercial em favor de uma imobiliária, reconhecida como terceira de boa-fé. A controvérsia dizia respeito à inexistência de registro público de um contrato de promessa de compra e venda relativo ao bem.
No caso, a adquirente alegou ter firmado, em 2007, contrato particular de promessa de compra e venda com seu ex-marido. Contudo, ao consultar a matrícula do imóvel em 2018, constatou a existência de uma hipoteca registrada desde 2009 em favor da imobiliária, que teria recebido o imóvel como garantia por parte da antiga proprietária.
Embora a sentença de primeiro grau tenha acolhido os embargos da compradora, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a decisão, entendendo que a hipoteca regularmente registrada prevalece sobre a promessa de compra e venda não levada ao registro imobiliário.
O relator do recurso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, observou que a Súmula 308 da Corte – que dispõe sobre a ineficácia da hipoteca em relação ao promitente comprador – aplica-se exclusivamente aos imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, hipótese distinta da dos autos.
O relator destacou que, embora haja precedentes nas Turmas de Direito Privado do STJ reconhecendo proteção ao promitente comprador de imóvel comercial contra hipotecas posteriores à promessa de compra e venda, tais decisões referem-se a situações em que a promessa estava devidamente registrada.
Segundo o entendimento da 4ª Turma, o registro da promessa de compra e venda é condição indispensável para sua oponibilidade a terceiros. Sem esse registro, o contrato gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes contratantes, sem eficácia erga omnes.
O ministro ressaltou que o direito real do promitente comprador apenas se consolida com o devido registro no cartório competente. Na ausência de tal providência, devem ser preservados os direitos de terceiros de boa-fé, como no caso da imobiliária credora hipotecária, que agiu com base nas informações constantes na matrícula do imóvel.
Concluiu, por fim, que a boa-fé da credora era inequívoca, uma vez que não possuía conhecimento prévio de qualquer transação envolvendo o imóvel. Assim, embora válida entre as partes, a promessa de compra e venda não poderia produzir efeitos em face de terceiros estranhos ao negócio.
Referida decisão reforça a importância da segurança jurídica nas transações imobiliárias e prestigia o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, conforme previsto na Lei de Registros Públicos. Ao exigir o registro da promessa de compra e venda como condição para sua oponibilidade a terceiros, o STJ reafirma que a publicidade registral é elemento essencial para garantir transparência, previsibilidade e proteção à boa-fé no âmbito das relações patrimoniais.
