O Superior Tribunal de Justiça (STJ), quando do julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos), decidiu, por unanimidade, que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo devido quando há transmissão onerosa de bens imóveis, não guarda vinculação com o valor venal para fins de IPTU, prevalecendo o valor de transação, conforme a seguinte tese firmada:
- a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Além disso, os ministros definiram que a Administração Pública não pode definir, previamente e de modo unilateral, a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência, em uma espécie de tabela estabelecida pela própria Administração Pública.
Dessa forma, ficou decidido que a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, uma vez que, conforme entendimento do Relator, “presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, com base no princípio da boa-fé”.
E se caso o Fisco Municipal não concordar com a informação, poderá questioná-la por meio de processo administrativo regularmente instituído com o objetivo de arbitrar o novo valor, conforme procedimento previsto no artigo 148, do Código Tributário Nacional (CTN), respeitando sempre o direito do Contribuinte ao contraditório e ao devido processo legal.
Destacamos que o julgamento em questão possui efeitos de caráter vinculativo, conforme artigo 1.039 do CPC/2015, de modo que todos as ações judiciais que versam sobre o mesmo tema serão julgados em conformidade com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.
E embora as Administrações Públicas Municipais e os cartórios devam respeitar e aplicar a tese firmada pelo STJ, certamente ainda haverá resistência para aplicação da tese de imediato, de modo que é recomendada a análise caso a caso.
Momento do Pagamento do ITBI: nova ação no STF
Considerando que ainda há diversos municípios cuja legislação ainda prevê o recolhimento do ITBI antes da data do ato de lavratura do instrumento de transmissão do bem imóvel, por consequência, muitos cartórios exigem o pagamento do tributo antes do registro.
Todavia, essa exigência conflita com o disposto no artigo 156, II, da CF, e no artigo 35, do CTN.
Isso porque os referidos dispositivos determinam que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade bem imóvel; e o momento da transferência do bem imóvel é o registro no cartório de registro de imóveis (artigos 1.227 e 1.245, do Código Civil).
O entendimento jurisprudencial já é firme no sentido de que o fato gerador do ITBI somente se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel, tendo o Supremo Tribunal Federal (STF), quando do julgamento do ARE 1.294.969 (Tema 1.124 de Repercussão Geral), firmado a seguinte tese:
O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.
Nesse ponto, o Partido da Social Democracia Brasileira (PSDB) ajuizou, em 04/03/2022, a ADI 7086, com o objetivo de ter o reconhecimento da incompatibilidade da cobrança antecipada do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis com a Constituição Federal[1].
Na ação, o PSDB sustenta que o STF, no referido julgamento sob a sistemática da repercussão geral (Tema 1.124), declarou inconstitucional a cobrança de ITBI sobre situação que não constitui a efetiva transferência da propriedade imobiliária, a qual se dá somente mediante registro em cartório; e que, apesar da decisão, diversos cartórios no país ainda exigem a apresentação de comprovante de pagamento do ITBI como condição para a realização do respectivo registro.
[1] O partido aponta como objeto da ação os artigos 1º, parágrafo 2º, da Lei 7.433/1985, 289 da Lei 6.015/1973 e 30, inciso XI, da Lei 8.935/1994, que impõem aos notários e aos oficiais de registro que exijam, para a lavratura de atos notariais ou registrais relacionados à transmissão de propriedade imóvel, o recolhimento do ITBI.
